“Desdobro” é dividir um terreno em 2 ou mais lotes sem abrir rua nova. É o acerto oficial dessa divisão na Prefeitura e no Cartório.
Base técnica:
No meio urbano, o desdobro é uma forma de parcelamento do solo prevista em leis municipais e alinhada à Lei 6.766/79 (loteamento e desmembramento). Em geral, o “desdobro” municipal é um desmembramento simplificado (sem novos logradouros). Cada parte resultante vira um novo lote com matrícula própria.
Base técnica:
Aplica-se quando a divisão respeita: área mínima do lote, frente mínima, profundidade, recuos e demais regras do zoneamento municipal. Se exigir abertura de via, vira loteamento (processo diferente).
O proprietário do terreno, com a escritura/matrícula no nome.
Base técnica:
O requerimento é feito pelo titular da matrícula (ou procurador), instruído com projeto/peças técnicas. Se houver condomínio, precisa de anuência dos coproprietários.
Base técnica:
Urbano: seguir Plano Diretor/Lei de Uso e Ocupação do Solo (área mínima, testada/frente, recuos, taxa de ocupação).
Rural: observar FMP/INCRA, CCIR/ITR, CAR e, quando couber, georreferenciamento (SIRGAS2000) e exigências ambientais (APP, Reserva Legal). Em faixa de fronteira ou áreas especiais, podem existir requisitos adicionais.
O topógrafo mede certinho, faz uma planta limpa com a divisão em lotes, coloca as medidas e a tabela de coordenadas, e identifica os vizinhos.
Base técnica (NBR 13.133):
Base técnica:
A Prefeitura pode exigir: arquivos digitais (DWG/DXF/CSV), quadro de áreas, quadro de confrontações, desenho de acesso aos lotes, plantas assinadas, cotas e indicadores urbanísticos (frente, profundidade, recuos). Em área rural, anexar CCIR, ITR, CAR e observar FMP.
Base técnica:
A análise verifica adequação urbanística (zoneamento), acessibilidade a via pública existente, não criação de logradouro, e regularidade fiscal. Pode haver exigências ambientais (APP, RL em rural). Após cumprir exigências, sai a aprovação formal.
Com a aprovação na mão, você vai ao Cartório de Registro de Imóveis. Lá, eles criam uma matrícula nova para cada lote.
Base técnica:
Leva-se ao RI o projeto aprovado + peças técnicas + documentos. O oficial abre novas matrículas (uma para cada lote) e averba na matrícula original a subdivisão. Sem a aprovação municipal (no urbano), o cartório não registra.
Base técnica (NBR 13.133):
Na roça, não pode “dividir demais”: tem uma área mínima (FMP). Pode precisar de georreferenciamento e de ajustes em CAR/CCIR.
Base técnica:
Base técnica:
Notas devolutivas típicas: falta de aprovação municipal, ausência de quadro de áreas por lote, coordenadas incoerentes, sistema de referência não indicado, confrontantes não identificados, desenho sem cotas de frente/profundidade.
Base técnica:
Preciso da assinatura dos vizinhos?
Normalmente não é obrigatório no desdobro urbano (quem aprova é a Prefeitura), mas identificar confrontantes na planta é essencial.
Demora quanto?
Sem exigências, costuma ser mais rápido que processos judiciais; o prazo depende da Prefeitura e do Cartório.
Posso desdobrar e depois corrigir a área?
O ideal é medir certo já no início. Se aparecer diferença, primeiro regularize (retificação), depois desdobre.
Medir direito + respeitar as regras da Prefeitura (tamanho/frente) + projeto aprovado + cartório = desdobro feito e matrículas novas.
Base técnica:
